本报记者 徐春晖 刘霞 顾巍钟
我国房地产经过二三十年发展，第一代商品房正悄然“变老”。预计到2040年，将近80%的商品房小区都将成为“老小区”。而房屋和小区老化将给人们的居住带来一系列困扰，生活品质也将打折。
住建部不久前在国务院新闻办举行的新闻发布会上提出要构建全生命周期房屋安全管理长效机制，随后又进一步提出，建立房屋养老金制度,多渠道筹集住宅专项维修资金。
南京观澜苑、兴元嘉园等小区的改革实践表明，“存量房小区”经由自主更新，可以实现“逆龄生长”，开启“第二春”。它们是如何多渠道筹集资金，达到自我平衡的？面广量大的更多小区又该如何形成“造血功能”，实现“终身养老”？
多渠道筹资，众人拾柴火焰高
为期3年的自主更新结束后，观澜苑施工方万科物业轧了一下账：小区投入公共收益100多万元，还推动各方投资改造资金580万元。“公共收益贴进去，物业垫付占大头，维修基金出一点，政府专项补一点，业主再自筹一点，这样多管齐下，居然实现了1∶5的撬动效应。”万科物业河西第一分公司片区负责人孙余凤说。
改造之初，观澜苑业委会账上只有100多万元的结余，但概算下来，道路工程200多万元，地库改造260多万元，监控设备50多万元，电梯更换80多万元，消防改造、喷淋设施七八十万元，还有广场绿地、智能设备……这样七七八八，得花六七百万元，资金缺口这么大，怎么办？
“谁家孩子谁抱走，众人拾柴火焰高。”孙余凤介绍，电梯更换申请了房屋维修基金，消防水改造、喷淋设施、广场体育器材也请有关部门支持。观澜苑拥有200多个地面和人防车位，加上电梯广告、摆摊租金，每年公共收益达100多万元，万科物业与业委会达成协议，未来3年按9：1的比例分成，预先垫付300万元用于改造。此外，业主还自筹12万元，用于22个单元门和6栋门厅的单项改造。
“小区既是业主生活家园，也是社会基本单元。”江苏大苏社区治理创新研究院副理事长王兴宏认为，有关部门在观澜苑投资进行消防水改造、配套体育健身设施，是营造和谐安全小区的有效举措。万科物业以观澜苑预期收益预先垫付工程款，实际是微型ppp模式：业主向物业授予特许经营权，通过改造先享受小区更新成果，物业方也获得了可预期现金流回报，实现了双赢。“物业管理的价值不仅在于管理好小区，还在于资产保值增值，物业管理与资产服务一脉相承，并且是资产服务的基石。”王兴宏说。
给业主发钱，不违规却不值得提倡
南大和园是个上万人的小区，有公共停车位900多个，业主包月停车每个车位收费120元，还有10多间门面房，每年房租60多万元，每年公共收益估算160万元左右。小区公共收益不菲，花费也大，光是监控安装和大树修剪，就要分别投入150万元和45万元，该小区影响业主采光要修剪的高大乔木，就有1800多棵。
根据民法典，公共收益使用要业主大会表决，2/3业主参与、过半同意才能使用。但小区日常小修小补很多，动辄举办业主大会劳师动众。为此南大和园议事规则规定：道闸修复、绿化补种等5000元以下的维护项目，业委会就可决定，超过5万元的支出，要业主大会通过才可使用。
从南京一些小区的案例来看，自主更新资金主要来源是小区公共收益和住宅专项维修资金。专项维修资金使用后难再筹集，要实现房屋“终身养老”，公共收益就要成为小区不断增加的“活的收益”。为此，江苏省和南京市物业管理条例都规定，公共收益的使用，如全体业主有约定的按约定执行，如果没有约定，按不低于70%的比例补充到维修基金里面。
“对于急需修缮更新的‘中年小区’来说，将公共收益用于小区自主更新，是重要的筹集途径。”王兴宏不建议一些小区把部分公共收益分给业主，而建议优先归集到住宅专项维修资金，取之于房、用之于房。
11月9日，雨花台区仁恒翠竹园小区给每户业主分红2000元，发放金额达555万元，占到该小区历年累积公共收益一半。此前，维权成功的南大和园也给每户分红1200元。位于建邺区的奥体新城丹枫园，明年也准备用结余公共收益抵交业主2个月物业费。连公共收益甚少的城南皇册家园，最近也给业主发了200元——“物业发钱了！”“你看‘别人家的小区’怎么做的”……网民一片欢呼声。
“作为物业主管部门，我们觉得首先是‘物业发钱’这个说法不对，这个钱本来就是业主的；其次，发钱并不违规，却不值得提倡。”南京市建邺区房管局物业科科长尹振虎纠正说，小区公共收益指的是共有部位、共有设备设施产生的收益。按照民法典规定，物管区域除成本之外的收益都归全体业主所有，所以公共收益本来就是业主的，物业只是受委托经营，业主其实是拿了自己的钱。但是考虑到房屋维修、小区出新要用的钱很多，所以不建议分发下去，一旦发下去，将来维修资金不足时，再向业主募集就难了。
事实上对分发公共收益，一些业主也不是很赞同，翠竹园10月17日临时业主大会上，13.4%的业主就表示不同意。业主吴楠忧虑地说，翠竹园使用已经有20年了，虽然物业管理很好，但许多设施设备都要更新维护。光一个消防改造就要600多万元，146部电梯使用了16到20年不等，也将逐步迎来更新期，换一遍要小几千万元，所以公共收益还是要紧着花、不要分，攒起来以备将来。
“把公共收益分发业主，和过去不透明且被物业侵占相比，是一种进步，但没有对小区终身维修从长计议。”南京奥体物业负责人陈天乐认为，一些业委会分发公共收益，是取悦业主的短视行为。以奥体新城丹枫园来看，小区使用十七八年了，由于当时房价低，维修基金才千万元。小区有电梯40部，将来更换电梯都勉强，还要修地库、修剪大树，原本每年50多万元公共收益正好逐步补充，现在仓促把它分了，是寅吃卯粮。
存量房时代，“终身养老”贯穿全生命周期
南京能够给业主分红的小区，大多经营车位较多，有的还有商铺、会所。由于建设年代早，观澜苑小区道路宽达六七米，挨着围墙一边停满了车，也不妨碍消防车通行。兴隆大街边的丹枫园北门退让空间大，建成117个车位的停车场，两边是银行网点和超市，车位供不应求。
但许多小区没有观澜苑、丹枫园这么多的经营资源。和观澜苑同在建邺区的恒山花苑，才十几个人防车位，且没有商铺，每年公共收益才十几万元。莫愁湖东岸的新城·逸境，也没多少公共车位，消防改造需要100多万元，用的是专项维修基金。“维修基金用一分少一分，今后电梯更新时还得想办法。”业主周海说。
“从沙洲街道看，小区公共收益主要包括停车费、广告费用、商家摆摊租金，其中最主要、最稳定的收入是停车费。”南京市建邺区沙洲街道物业科科长陆均说，各小区由于建设年限、规划条件不同，公共车位差距很大，自我造血能力大相径庭。
但进入存量房时代，“终身养老”、定期大修贯穿于房屋全生命周期。有资料显示，国内二三线城市中，房龄大于25年的住房约占1/4，一线城市这类住房占比更高达36%；到2040年，将有80%的商品房小区成为“老小区”。为实现住房“终身养老”，经营资源多的小区不能乱花钱乱发钱，公共收益少的小区也要想办法深挖潜力。
鉴于公共车位是小区公共收益最主要的来源，专家建议，随着房地产市场调整，容积率进一步下降，今后在土地出让条件中应降低建筑密度，多配建公共车位，多建社区用房，增强小区自我造血能力。此外根据有关规定，住宅专项维修资金可投资一级国债市场，有关部门也应主动作为，让维修资金钱生钱、“死钱”变“活钱”。
而居民也应明白，多渠道筹集改造资金、建立可持续的小区自主更新体制机制，是每个小区、每名业主的必修课。由于公共收益少，兴元嘉园大多数车主从2017年起，就在车位包月中每月多交20元，7年下来累积已有一两百万元，成为小区自主更新的主要资金来源。锦绣花园业主募集63万元用于小区道路改造，其实也是一次为小区“养老”的众筹。
“无论是车位包月，还是业主众筹，本质上都是业主在用自己的钱养房子。”王兴宏说，为住房“养老”，不少地方建立小区公共收益专有账户，深圳的改革更进一步，1000多个小区建立了共有资金账户，这是对传统物业管理模式的革新。目前，绝大多数城市物业实行包干制，业主交固定物业费，享受物业服务；而深圳探索酬金制，共有资金账户中包括物业费和公共收益，公共收益长年累月攒起来，就成为了房子的“养老钱”。